Materiální publicita zápisů do katastru nemovitostí

Dle důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb., občanskému zákoníku (dále jen "NOZ") ustanovení § 984 NOZ sleduje  "ochranu dobré víry těch, kdo nabudou věcné právo v dobré víře a za úplatu od osoby oprávněné podle stavu zápisů ve veřejném seznamu takové právo zřídit". Podle tohoto ustanovení platí mimo jiné, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Tento princip doplňuje princip materiální publicity zápisů do veřejného seznamu (kterým bude rovněž katastr nemovitostí) neboli princip co je psáno, to je dáno (srov. rovněž § 980 odst. 2 NOZ).

Představuje však toto ustanovení opravdu nějakou revoluční novinku? Neplatí princip materiální publicity ve vztahu k zápisům do katastru nemovitostí již nyní? A není naopak nový občanský zákoník poněkud zpátečnický pokud jde o ustanovení řešící zajištění souladu mezi zapsaným a skutečným právním stavem a ochranu osob dotčených v jejich právech vadnými nebo nesprávnými zápisy (§ 985 a 986 NOZ)?

Již v mém předchozím příspěvku jsem vítal přijetí NOZ, neboť by měl učinit přítrž hypertrofii judikatury týkající se neplatnosti právních jednání a důsledků této neplatnosti. V současné době si soudy většinou poradí s případem tak, že jakýkoli nedostatek právního jednání znamená jeho neplatnost (navíc absolutní). Od 1.1.2014 by se tento vzorec uvažování soudů měl změnit se zavedením převažující relativní neplatnosti (doplněné o neúčinnost a zdánlivost právních jednání). Je otázka, jak si s touto koncepční změnou soudy poradí. Každopádně na ně bude vyvinut poměrně silný tlak. Změna by se měla projevit mimo jiné v nemovitostních transakcích. 

V rámci těchto transakcí byl dlouhou dobu problém, že v případě, že se v řetězci předchozích vlastníků nemovitosti objevilo odstoupení od smlouvy nebo neplatnost smlouvy, dotkla se tato skutečnost všech následujících vlastníků za předpokladu, že neuplynula desetiletá vydržecí lhůta. Např. osoba A zcizila nemovitost osobě B, která následně zcizila nemovitost osobě C. V případě, že smlouva mezi osobou A a osobou B byla neplatná (popř. od ní bylo odstoupeno), osoba C pozbyla vlastnictví, jestliže neprokázala, že nemovitost držela (společně s osobou B) v dobré víře, že jí vlastní po dobu alespoň 10 let. 

Tak např. ve stanovisku občanskoprávního kolegia a obchodního kolegia ze dne 19.4.2006, Cpjn 201/2005 zaznělo, že "odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav i v případě, že nabyvatel, dříve než došlo k odstoupení od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu".

Podobné principy pak platily v případě, že smlouva byla neplatná (např. z důvodu nedodržení ustanovení § 196a odst. 3 ObchZ) - srov. rovněž níže.

Dlouhou dobu tedy český právní řád de facto neznal princip materiální publicity zápisu do katastru nemovitostí. Obezřetní nabyvatelé proto velmi důkladně hodnotili řetězec předchozích nabývacích titulů v rámci tzv. due dilligence a hledali jejich nedostatky, aby měli alespoň nějakou jistotu, že o svou nemovitost v budoucnu nepřijdou. 

Situaci začal měnit svou judikaturou teprve Ústavní soud. Ve svém revolučním nálezu ze dne 16.10.2007, Pl. ÚS 78/06 uvedl, že "odstoupením od smlouvy...se...smlouva od počátku ruší, avšak pouze s účinky mezi jejími účastníky. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře...ožívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod...a nezaniká". Na tento nález Ústavního soudu pak navázal rovněž Nejvyšší soud, který tak byla nucen ustoupit od svých předchozích judikatorních závěrů formulovaných velkým senátem občanskoprávního a obchodního kolegia (srov. např. rozsudek ze dne ze dne 30. 1. 2008, sp. zn. 31 Cdo 3177/2005 nebo rozsudek ze dne 31.3.2008, sp. zn. 22 Cdo 436/2006). 

Ústavní soud se však nezastavil nálezem Pl. ÚS 78/06 a ochranu dobré víry začal prohlubovat. Nálezem ze dne 25.2.2009, sp. zn. I. ÚS 143/07 Ústavní soud judikoval, že se ochrana dobré víry vztahuje i na případ, že se v řetězci nabývacích titulů objeví neplatnost smlouvy. První senát uvedl následující: "akceptování výkladu, že zánikem kupní smlouvy (ať již z jakéhokoliv důvodu), která byla uzavřena v řadě jako první, by si vlastník, který nabyl vlastnictví derivativně, nikdy nemohl být jist svým vlastnictvím, zjevně neodpovídá pojetí materiálního právního státu...lze je [pozn. Ústavní soud má na mysli závěry pléna ve věci Pl. ÚS 78/06] vztáhnout i na případ, kdy první kupní smlouva nebo jiný nabývací titul byla zrušena z jiného důvodu než odstoupením". 

Nejvyšší soud se však s tímto závěrem Ústavního soudu odmítá zatím ztotožnit. Ve svém rozsudku ze dne 9.12.2009, sp. zn. 31 Odo 1424/2006 (obdobně např. v rozsudku ze dne 1.6.2011, sp. zn. 30 Cdo 4280/2009) Nejvyšší soud opětovně uvádí, že v "případě absolutní neplatnosti smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitostem nelze uplatnit princip nabytí vlastnického práva v dobré víře. Situace vyvolaná odstoupením od smlouvy o převodu nemovitostí, pro kterou přichází v úvahu uplatnění principu nabytí vlastnického práva v dobré víře, totiž není srovnatelná s nabytím věci od nevlastníka". Argumentace Nejvyššího soudu v těchto věcech je podle mě dost slabá. Nejvyšší soud poukazuje na nález Pl.US 78/06 (týkající se důsledků odstoupení od smlouvy) s tím, že tento nález představuje v podstatě nadřazený právního názor závěru, ke kterému dospěl tříčlenný senát a že z právního názoru pléna tak radikální závěr (zaujatý prvním senátem ve věci sp. zn. I ÚS 143/07) neplyne. Čtenář může odůvodnění přečíst sám. Každopádně dokumentuje poměrně zřetelnou polaritu Nejvyššího a Ústavního soudu (která je patrná i v jiných věcech).

Ústavní soud se však zdá se nevzdává a závěry prvního senátu ve věci sp. zn. I. ÚS 143/07 začíná podporovat i druhý senát. V nálezu ze dne 11.5.2011, sp. zn. II. ÚS 165/11 zaznělo mimo jiné, že "ačkoliv byl tento nález [pozn. nález Ústavního soudu ve věci sp. zn. I ÚS 143/07] podroben kritice ze strany Nejvyššího soudu..., není rozhodovací praxe Ústavního soudu nijak v rozporu s právní úpravou, která je typická pro vyspělé demokratické země.....Osoby, jimž dobrá víra svědčí, totiž nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci a s ohledem na svou dobrou víru mohly v mezidobí nemalým způsobem zhodnotit inkriminované nemovitosti. Osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v určitý, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, navíc potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence musí být v materiálním právním státě poskytována ochrana". 

Myslím, že lze Ústavnímu soudu zatleskat, neboť se rozhodně nenechal zviklat tlakem Nejvyššího soudu. Ústavní soud tak již podruhé přináší velmi podnětnou změnu do zkostnatělé judikatury Nejvyššího soudu ve věcech materiální publicity zápisů do katastru nemovitostí. Přestože Nejvyšší soud prská jak může a snaží se judikaturu Ústavního soudu nerespektovat, popř. osekávat co nejvíc jeho závěry (např. tím, že bude vykládat pro změnu velmi restriktivně dobrou víru), souboj má (a v budoucnu bude mít) vzhledem ke kasačním pravomocem Ústavního soudu vítěze.

Principy, které přináší § 984 NOZ proto podle mého názoru v našem právním řádu již platí. Jen ještě nejsou dostatečně přijímány ze strany odborné právnické veřejnosti a ze strany Nejvyššího soudu. Příklad shora uvedené polarity ukazuje, že Ústavní soud se snaží (slovy důvodové zprávy k NOZ) totalitní soudní ideologii učinit přítrž a ne vždy je v tomto směru podporován ze strany Nejvyššího soudu, který podle mě ne vždy dokáže přijmout kritiku svých rozhodnutí. 

Na druhou stranu na princip materiální publicity zápisů do katastru do nemovitostí navazují ustanovení § 985 a 986 NOZ, které upravují metodiku pro zajištění souladu mezi zapsaným a skutečným právním stavem a ochranu osob dotčených v jejich právech vadnými nebo nesprávnými zápisy.

Tato ustanovení nejsou tak "radikální" jako nálezy prvního a druhého senátu Ústavního soudu, neboť umožňují vadné zápisy zhojit. Vztah těchto dvou ustanovení je nejasný. Předně je podle mě otázkou, zda je § 985 NOZ generálním principem, který pak rozvádí § 986 NOZ, anebo § 985 a 986 NOZ obsahují dvě samostatné hypotézy, když § 985 NOZ řeší všechny případy nesouladu zápisu se skutečným stavem s výjimkou případů, kdy jde o zápis provedený do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného (§ 986 NOZ), tedy situaci, kdy se v řetězci nabývacích titulů objevuje odstoupení od smlouvy nebo neplatnost [pozn. kloním se spíše k posléze uvedenému závěru].

V každém případě z ustanovení § 986 NOZ zřejmě vyplývá, že by měl obezřetný nabyvatel nemovitosti patrně zkoumat, zda se v katastru nemovitostí neobjevila poznámka spornosti. Pokud tomu tak nebude, bude muset nabyvatel zkoumat nabývací titul jen pokud ještě neuběhly 3 roky od posledního zápisu do katastru nemovitostí, což vyplývá z § 986 odst. 3 NOZ (zkoumání se přitom může podle mě omezit pouze na nabývací tituly, od jejichž zápisu ještě neuběhly tři roky). Otázkou je, zda se potom tak trochu nevracíme někdy do roku 2006 (a tehdy platného závěru občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu), akorát s tím, že desetiletá (vydržecí) lhůta pro nabytí dostatečného vlastnického komfortu se zkracuje na tříletou (vytýkací) lhůtu podle § 986 odst. 3 NOZ. Domnívám se, že tomu tak bude a nepomůže tomu ani § 2 odst. 1 NOZ, který Eliáš ambiciózně označuje, jako ustanovení, které potvrzuje horizontální účinky Listiny základních práv a svobod (k tomuto, podle mě, nesprávnému závěru se vyjádřím snad v některém z mých budoucích příspěvků). Kladem na nové právní úpravě by snad měla být snadná zjistitelnost spornosti vlastnického titulu nahlédnutím do veřejného seznamu - katastru nemovitostí. Nechme se tedy překvapit...