Tento příspěvek nebude o žádném rozsudku ani o nějaké složité právní problematice. Bude se tak trochu zabývat některými neduhy, se kterými se setkávám v právní praxi. Je pravda, že za sebou nemám dosud desítky let zkušeností, myslím si však, že na odůvodněnou kritiku rutinních postupů některých poskytovatelů právních služeb už jsem připraven jak odborně, tak intelektuálně. Jedná se čistě o můj osobní názor a věřím, že se nedotkne žádného z případných čtenářů. Doufám rovněž, že tato kritika ode mě nebude příliš troufalá. Přeci jen jsem ještě "mladý pivo".
V praxi tu a tam participuji při sjednávání smluv a nejednou se stává, že jsem to já, kdo připravuje jejich návrh. V nedávné době jsem připravoval jednu trochu komplikovanější smlouvu o převodu nemovitostí. Když jsem obdržel protinávrh, zhrozil jsem se nad množstvím změn, které v něm byly obsaženy. Po bližším zkoumání jsem však zjistil, že smlouva zase tak změněná není. Tento protinávrh použiju jako jednu z perliček, která se ke mně dostala. Vypíchnu pár úsměvných změn:
- Smlouvu jsem označil jako "smlouvu o převodu rodinného domu a přilehlých pozemků", což mi bylo v protinávrhu změněno na "smlouvu o převodu nemovitostí".
- Smluvní strany jsem označil jako "převodce" a "nabyvatele", což mi bylo změněno na "prodávající" a "kupující".
- U pozemků jsem nevypisoval jejich výměry, protože to zákon nevyžaduje a zbytečně proto nebudu zahlcovat smlouvu nepodstatnými údaji. Protinávrh samozřejmě doplnil k pozemkům jejich výměru.
- V závěru mi samozřejmě doplnili, že smlouva nabývá platnosti a účinnosti okamžikem podpisu a dále, že smluvní strany podepisují smlouvu "nikoli v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek".
Pokud jde o první formalistickou změnu. Ano, smlouva je typově smlouvou o převodu nemovitostí. Na druhou stranu to, že smlouvu označím pro přehlednost jinak z ní nečiní smlouvu neplatnou. Naopak když takovou smlouvu hledám, mrknu jen na její název a vím přesně, že je to ta smlouva, kterou jsem si koupil barák a ne smlouva, kterou jsem si kupoval zahrádku.
Druhá změna také nemá rovněž valného významu. Proč měnit označení smluvních stran na "prodávající" a "kupující", když má naprosto stejný význam označení "převodce" a "nabyvatel"? Označení smluvního typu "smlouva o převodu nemovitostí" (§ 46 ObčZ) navíc svádí spíše k použití posléze uvedených pojmů "převodce" a "nabyvatel". Je jasné, že se jedná o kupní smlouvu podle občanského zákoníku, na druhou stranu takovou smlouvu zákon neoznačuje explicitně jako "smlouvu o koupi nemovitostí", ale naopak jako "smlouvu o převodu nemovitostí" v § 46 ObčZ, když mimo jiné stanoví pro smlouvy o převodu nemovitostí písemnou formu a požadavek, že podpisy účastníků takové smlouvy musí být na téže listině. Chápu, že označení "prodávající" a "kupující" je rovněž správné označení, neboť smlouva o převodu nemovitostí je kupní smlouvou podle občanského zákoníku. Smlouva však nebude neplatná jen proto, že jsem zvolil jiné označení smluvních stran. Mám takový pocit, že by mi v příslušné advokátní kanceláři řekli, že "převodce" a "nabyvatel" se používají např. u převodu členských práv v bytovém družstvu či u převodu obchodního podílu. To mají samozřejmě pravdu, ale podstatou převodu nemovitostí je rovněž převod práva, tj. práva vlastnického, a tak není důvod být aktivistický a měnit označení smluvních stran. Pak se totiž stane, že příslušný "korektor" zapomene v některých ustanoveních označení stran změnit, a tak protinávrh smlouvy nakonec obsahuje "prodávající", "kupující" a zároveň i "převodce" a "nabyvatele". A zde potom musíme dovozovat z kontextu, že převodcem se myslí ve skutečnosti prodávající apod. A to už zavání tak trochu neprecizností, která by neměla být typická pro právní dokumenty. Takže pokud už chci být aktivistou, opravuji aspoň precizně a všechno!
Pokud jde o třetí změnu, tj. o doplnění výměry pozemků, potom je samozřejmě naprosto zbytečné u pozemků vypisovat jejich výměru. Podle zákona č. 344/1992 Sb., katastrálního zákona se pozemky označují parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu. Pro označení pozemku ve formě parcely tak není nezbytné uvádět ani jeho druh, ani jeho výměru. Zcela záměrně tyto údaje proto ve smlouvách nepoužívám. Zvláště pak, když jde o více pozemků, se kterými musím pracovat v jedné větě, může přílišné lpění na zbytečném označování parcel vést např. k větě na celou stránku. Ne nadarmo se říká, že méně je někdy více.
Čtvrtá změna se týkala doplňování typických závěrečných klauzulí typu, že smlouva nabývá platnosti a účinnosti okamžikem podpisu oběma stranami, popř., že je podpis činěn nikoli v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek. Taková ustanovení jsou již naprosto zbytečná, neboť buď vyplývají přímo ze zákona, anebo nemají žádnou relevanci. Člověk v tísni podepíše jakoukoli smlouvu, tj. i smlouvu s nápadně nevýhodnými podmínkami, a tak je takové ustanovení naprosto nadbytečné. Je to něco jako kdyby si do smlouvy někdo napsal, že smlouvu podepisuje "nikoli s pistolí u spánku". Takové ustanovení totiž také nezabrání dotčenému subjektu se domáhat neplatnosti smlouvy s poukazem na bezprávní výhružku. Člověk se zbraní u spánku totiž podepíše cokoli.
Celá situace se shora uvedenými "změnami" smlouvy by mě samozřejmě tolik nenaštvala, kdyby nakonec nedošlo i k některým, vskutku paradoxním změnám skutečného obsahu. Ve smlouvě jsem upravoval rozvazovací podmínku. Aktivistický rukopis zástupce protistrany se však podepsal na tom, že ke stejné právní skutečnosti, ke které se vázala rozvazovací podmínka, doplnil navíc oprávnění "prodávajících" odstoupit od smlouvy. Jinými slovy smlouva v protinavrhované verzi spojuje s jednou právní skutečností jednak možnost odstoupení od smlouvy, jednak rozvázání ve smyslu § 36 ObčZ. Takové ujednání je však rozporné, a proto neplatné. Nelze totiž odstupovat od smlouvy, která již zanikla v důsledku rozvazovací podmínky, a tak buď budeme kontrahovat zánik smlouvy na základě naplnění určité právní skutečnosti, anebo s touto právní skutečností spojíme právo na odstoupení od smlouvy. V žádném případě však, podle mého názoru, nelze použít obojí. Myslím si proto, že by bylo vhodné, kdyby se zástupce protistrany soustředil raději na tyto skutečnosti a nahradil (tj. nikoli doplnil) ustanovení o rozvazovací podmínce možností odstoupit od smlouvy. Bylo by to ostatně lepší, než aktivisticky měnit označení smluvních stran a poté svou nepozorností učinit smlouvu v příslušném ustanovení vnitřně rozpornou a tudíž neplatnou.
Tím ale úsměvné historky z praxe nekončí. V nedávné době jsem převáděl obchodní podíl. Jednalo se rovněž o složitější smlouvu, kde se vypořádání řešilo zápočty pohledávek. Návrh smlouvy jsem nedělal já, ale dělal ho nějaký advokát nebo notář. Já jsem měl posoudit jeho obsah. Když jsem do smlouvy nahlédnul, nevěřil jsem svým očím. Relativně složitému způsobu vypořádání byly věnovány dva odstavce a zbytek smlouvy (kromě nezbytných náležitostí smlouvy o převodu nemovitostí) se věnoval způsobu doručování písemností mezi smluvními stranami. Poměr skutečného obsahu smlouvy a výplňku v podobě ustanovení o způsobu doručování mezi stranami tak byl přibližně 1:5. To by ještě tolik nevadilo za předpokladu, že by způsob vypořádání mezi stranami byl náležitě upraven tak, aby ho šlo skutečně právoplatně zrealizovat i v případě soudního sporu. Mám za to, že příslušný advokát či notář použil část nějakých všeobecných obchodních podmínek a vtělil ji do smlouvy o převodu obchodního podílu.
Konečně přibližně před rokem jsem navrhoval mandátní smlouvu. Mandátní smlouva je prakticky celá dispozitivní (až na základní ustanovení), a tak jsem této možnosti využil a obsah práv a povinností hodně modifikoval. Když jsem dostal protinávrh, tak kromě změn v podobném duchu, o kterém jsem hovořil výše, přidával protinávrh rovněž některá další ujednání do smlouvy, která prostě jen kopírovala dispozitivní ustanovení mandátní smlouvy. Toto by také nebylo na škodu, kdyby protistrana nezapomněla vypustit mé smluvní modifikace téhož dispozitivního ustanovení. Tak se např. stalo, že sjednávaná smlouva obsahovala ustanovení, že "mandant může smlouvu vypovědět s jednoměsíční výpovědní lhůtou" (mnou modifikované dispozitivní ustanovení ve zjednodušeném znění) a zároveň, že "mandant může smlouvu kdykoli částečně nebo v celém rozsahu vypovědět" a že "nestanoví-li výpověď pozdější účinnost, nabývá účinnosti dnem, kdy se o ní mandatář dověděl nebo mohl dovědět" (znění protinávrhu, které nevypustilo ustanovení o tom, že "mandant může smlouvu vypovědět s jednoměsíšní výpovědní lhůtou").
Posléze uvedené případy, podle mého názoru, už doslova hraniční s postupem non lege artis. Problém je v tom, že se takové věci těžko vysvětlují laikovi. Pro něj prostě slovo advokát či notář má váhu, stejně jako jimi realizované modifikace. Pro mě jsou však tyto příklady spíše odstrašujícím případem toho, jak by poskytování právních služeb nemělo vypadat. Je jasné, že je třeba návrh smlouvy tu a tam celkově překopat. Na druhou stranu však může takové neodůvodněné překopání rozklížit celou smlouvu natolik, že bude přinejmenším zčásti neplatná. A to jistě není zájmem ani jedné strany...
Čtvrtá změna se týkala doplňování typických závěrečných klauzulí typu, že smlouva nabývá platnosti a účinnosti okamžikem podpisu oběma stranami, popř., že je podpis činěn nikoli v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek. Taková ustanovení jsou již naprosto zbytečná, neboť buď vyplývají přímo ze zákona, anebo nemají žádnou relevanci. Člověk v tísni podepíše jakoukoli smlouvu, tj. i smlouvu s nápadně nevýhodnými podmínkami, a tak je takové ustanovení naprosto nadbytečné. Je to něco jako kdyby si do smlouvy někdo napsal, že smlouvu podepisuje "nikoli s pistolí u spánku". Takové ustanovení totiž také nezabrání dotčenému subjektu se domáhat neplatnosti smlouvy s poukazem na bezprávní výhružku. Člověk se zbraní u spánku totiž podepíše cokoli.
Celá situace se shora uvedenými "změnami" smlouvy by mě samozřejmě tolik nenaštvala, kdyby nakonec nedošlo i k některým, vskutku paradoxním změnám skutečného obsahu. Ve smlouvě jsem upravoval rozvazovací podmínku. Aktivistický rukopis zástupce protistrany se však podepsal na tom, že ke stejné právní skutečnosti, ke které se vázala rozvazovací podmínka, doplnil navíc oprávnění "prodávajících" odstoupit od smlouvy. Jinými slovy smlouva v protinavrhované verzi spojuje s jednou právní skutečností jednak možnost odstoupení od smlouvy, jednak rozvázání ve smyslu § 36 ObčZ. Takové ujednání je však rozporné, a proto neplatné. Nelze totiž odstupovat od smlouvy, která již zanikla v důsledku rozvazovací podmínky, a tak buď budeme kontrahovat zánik smlouvy na základě naplnění určité právní skutečnosti, anebo s touto právní skutečností spojíme právo na odstoupení od smlouvy. V žádném případě však, podle mého názoru, nelze použít obojí. Myslím si proto, že by bylo vhodné, kdyby se zástupce protistrany soustředil raději na tyto skutečnosti a nahradil (tj. nikoli doplnil) ustanovení o rozvazovací podmínce možností odstoupit od smlouvy. Bylo by to ostatně lepší, než aktivisticky měnit označení smluvních stran a poté svou nepozorností učinit smlouvu v příslušném ustanovení vnitřně rozpornou a tudíž neplatnou.
Tím ale úsměvné historky z praxe nekončí. V nedávné době jsem převáděl obchodní podíl. Jednalo se rovněž o složitější smlouvu, kde se vypořádání řešilo zápočty pohledávek. Návrh smlouvy jsem nedělal já, ale dělal ho nějaký advokát nebo notář. Já jsem měl posoudit jeho obsah. Když jsem do smlouvy nahlédnul, nevěřil jsem svým očím. Relativně složitému způsobu vypořádání byly věnovány dva odstavce a zbytek smlouvy (kromě nezbytných náležitostí smlouvy o převodu nemovitostí) se věnoval způsobu doručování písemností mezi smluvními stranami. Poměr skutečného obsahu smlouvy a výplňku v podobě ustanovení o způsobu doručování mezi stranami tak byl přibližně 1:5. To by ještě tolik nevadilo za předpokladu, že by způsob vypořádání mezi stranami byl náležitě upraven tak, aby ho šlo skutečně právoplatně zrealizovat i v případě soudního sporu. Mám za to, že příslušný advokát či notář použil část nějakých všeobecných obchodních podmínek a vtělil ji do smlouvy o převodu obchodního podílu.
Konečně přibližně před rokem jsem navrhoval mandátní smlouvu. Mandátní smlouva je prakticky celá dispozitivní (až na základní ustanovení), a tak jsem této možnosti využil a obsah práv a povinností hodně modifikoval. Když jsem dostal protinávrh, tak kromě změn v podobném duchu, o kterém jsem hovořil výše, přidával protinávrh rovněž některá další ujednání do smlouvy, která prostě jen kopírovala dispozitivní ustanovení mandátní smlouvy. Toto by také nebylo na škodu, kdyby protistrana nezapomněla vypustit mé smluvní modifikace téhož dispozitivního ustanovení. Tak se např. stalo, že sjednávaná smlouva obsahovala ustanovení, že "mandant může smlouvu vypovědět s jednoměsíční výpovědní lhůtou" (mnou modifikované dispozitivní ustanovení ve zjednodušeném znění) a zároveň, že "mandant může smlouvu kdykoli částečně nebo v celém rozsahu vypovědět" a že "nestanoví-li výpověď pozdější účinnost, nabývá účinnosti dnem, kdy se o ní mandatář dověděl nebo mohl dovědět" (znění protinávrhu, které nevypustilo ustanovení o tom, že "mandant může smlouvu vypovědět s jednoměsíšní výpovědní lhůtou").
Posléze uvedené případy, podle mého názoru, už doslova hraniční s postupem non lege artis. Problém je v tom, že se takové věci těžko vysvětlují laikovi. Pro něj prostě slovo advokát či notář má váhu, stejně jako jimi realizované modifikace. Pro mě jsou však tyto příklady spíše odstrašujícím případem toho, jak by poskytování právních služeb nemělo vypadat. Je jasné, že je třeba návrh smlouvy tu a tam celkově překopat. Na druhou stranu však může takové neodůvodněné překopání rozklížit celou smlouvu natolik, že bude přinejmenším zčásti neplatná. A to jistě není zájmem ani jedné strany...
2 komentářů:
To víš, advokát musí za něco dostat zaplaceno a navíc si myslím, že by se dali nalézt i lepší špeky:)
Na druhou stranu jsem slyšel právní názor, že když je ve smlouvě zmíněna pevná vůle, absence tísně atd...může to mít skutečné interpretační následky typu... učástníci si uvědomovali existenci pojmu tíseň a podobně..byť já spíše souhlasím s tebou...
Pan doktor, u kterého jsem vykonával v minulých letech praxi to říkával taky. Že to prý ovlivňuje dokazování. Ale myslím, že je to nesmysl, a proto tu tíseň a nápadně nevýhodné podmínky vypouštím. Mně spíše šlo o to poukázat na to, že když už člověk aktivisticky opravuje, má opravovat pořádně. Aby se mu pak nestalo, že obsahově dojde k naprosté devalvaci smlouvy.
Okomentovat